Superbonus 110%: approvati emendamenti importanti per rendere subito eseguibile le procedure.

Superbonus 110%: una corsa contro il tempo per avere il quadro normativo completo entro il 15 ottobre, cioè la data di messa online della piattaforma per la cessione del credito maturato per la detrazione fiscale del 110% (c.d. Superbonus) prevista dal D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77.

Superbonus 110%: tra i decreti del MiSE e il Decreto Agosto

Mentre i due decreti del Ministero dello Sviluppo Economico (il Decreto Asseverazioni del 3 agosto 2020 e il Decreto Requisiti minimi del 6 agosto 2020) si prevede saranno pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale di domani o dei prossimi giorni, entro il 13 ottobre 2020 sarà convertito in legge il decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. “Decreto Agosto”) che tra le altre cose prevede importanti novità sulla disciplina che riguarda il superbonus 110% relativamente a punti molto dibattuti nelle ultime settimane:

  • accessi autonomi;
  • abusi edilizi;
  • quorum assembleari.

Sono stati, infatti, approvati 3 emendamenti alla legge di conversione del Decreto Agosto che prevedono 3 importanti modifiche all’impianto normativo relativo al superbonus 110%. Ad anticiparlo è il sottosegretario di Stato alla Presidenza del Consiglio dei Ministri, Riccardo Fraccaro, che ha dichiarato “Abbiamo voluto recepire le richieste di cittadini e imprese con tre norme che chiariscono ed estendono la definizione di accesso autonomo, ampliano lo stato di legittimità dell’immobile e abbassano i quorum assembleari necessari per richiedere un finanziamento bancario o per esercitare l’opzione dello sconto in fattura e della cessione del credito. Un’operazione di semplificazione del Superbonus che ne amplia ancora di più la portata. Grazie al lavoro del Parlamento che ha accolto queste modifiche”.

Superbonus 110% e accesso autonomo

Entrando nel dettaglio, il primo emendamento riguarda un punto già toccato dall’Agenzia delle Entrate e in question time alla Camera dei Deputati. La modifica, rileva Fraccaro, chiarisce definitivamente il concetto di accesso autonomo affermando che è possibile ritenere autonomo “anche l’accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso da aree (quali strada, cortile o giardino) comuni e condivise con altri edifici unifamiliari, quindi anche di proprietà non esclusiva. Questo significa che si possono ritenere edifici unifamiliari tutti quegli edifici, funzionalmente indipendente, che hanno un accesso autonomo anche da aree comuni esterne. In questo modo saranno ancora più numerosi i soggetti che potranno beneficiare della norma”.

Superbonus 110% e abusi edilizi

Il secondo emendamento entra su una delle problematiche più importanti che ha fatto discutere ingegneri, architetti, avvocati e commercialisti. Stiamo parlando del rapporto delle nuove detrazioni fiscali con la condizione edilizio-urbanistica del patrimonio immobiliare italiano, decisamente non immune da abusi edilizi di varia natura. In particolare, nel decreto Agosto sarà previsto che le asseverazioni dei tecnici per la fruizione delle detrazioni fiscali del 110% siano riferite esclusivamente alle parti comuni. “Abbiamo chiarito – afferma Fraccaro – che, per i lavori sulle parti comuni degli edifici, è necessario che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, e i relativi accertamenti dello sportello unico, siano riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi, e non alle singole unità immobiliari. Era infatti irragionevole che un caso di irregolarità su una singola unità abitativa potesse bloccare i lavori su tutte le parti comuni, impedendo agli altri condòmini di poter godere del Superbonus 110%. Questa misura stabilisce quindi che difformità, urbanistiche e catastali, su singole unità abitative non mettono a repentaglio la possibilità di godere della detrazione sulle spese per i lavori sulle parti comuni di edifici plurifamiliari. Anche in questo caso si amplia il numero di cittadini che beneficeranno del Superbonus”.

In realtà, come da noi rilevato più volte, è indubbio che l’abuso edilizio di una singola unità immobiliare non possa inficiare la fruizione del superbonus per l’intero condominio (a meno che l’abuso non coinvolga anche le parti comuni) ma è altrettanto indubbio che l’unità immobiliare con abusi edilizi non potrà godere di eventuali detrazioni riferite per lavori sulla stessa abitazione-

Superbonus 110% e quorum assembleare

Il terzo emendamento, infine, riguarda il quorum assembleare necessario per richiedere un finanziamento bancario, nonché a esercitare l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito. “Già oggi – afferma Fraccaro – per approvare l’inizio dei lavori su parti comuni di edifici plurifamiliari era richiesta solo la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno un terzo del valore dell’edificio. Grazie a questa ulteriore modifica, anche per richiedere un finanziamento bancario o per esercitare l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito, sarà sufficiente la maggioranza di un terzo dei millesimi di proprietà dell’edificio, invece dei due terzi finora richiesti. In questo modo, l’eventuale richiesta di un finanziamento bancario, e l’esercizio dell’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito, potranno essere approvati più velocemente e attraverso la stessa procedura assembleare applicata per la decisione sull’inizio dei lavori”.

Superbonus 110%: le conclusioni di Fraccaro

Questi tre interventi – conclude il sottosegretario Fraccaro – rappresentano una svolta importante per la fruibilità del Superbonus 110%: abbiamo esteso la definizione di accesso autonomo, abbiamo limitato la verifica dello stato di legittimità solo sulle parti comuni per interventi su edifici plurifamiliari, e abbiamo reso più semplice la procedura assembleare di richiesta di finanziamento bancario e dell’esercizio dell’opzione dello sconto in fattura e della cessione del credito. Rendere più sicure e più efficienti le nostre abitazioni, rilanciare il settore dell’edilizia e promuovere lo sviluppo sostenibile sono le nostre priorità. Il Superbonus al 110% diventa sempre più centrale per la svolta green dell’economia”.

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